تبلیغات
hoghoogh iaub انجمن علمی حقوق بوشهر - مشکلات حقوقی در معاملات معارض

فونت زیبا سازفونت زیبا سازفونت زیبا سازفونت زیبا سازفونت زیبا سازفونت زیبا سازفونت زیبا ساز

لطفا از تمام مطالب دیدن فرمایید.
مشکلات حقوقی در معاملات معارض
 یکی از اساسی‌ترین نیازها و در حقیقت مهمترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن در قالب خرید یا اجاره و رهن است و چون این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس‌ها یا بنگاه‌های معاملات ملکی میسر می‌شود، لذا آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس‌ها ضروری به نظر می‌رسد. تعریف عقد یا قرارداد
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع یا همان خرید و فروش است. تعریف عقد بیع هم بر اساس آنچه در قانون آمده عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم»
طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط وجود نداشته نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارت از قصد و رضایت طرفین معامله، اهلیت آنها، معلوم و معین بودن مبیع و ثمن و مشروع بودن جهت معامله است.
همچنین از نظر قانون مدنی، با توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند)، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می‌شود و آثار آن که همان انتقال مالکیت است، به وجود می‌آید بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال‌گیرنده (خریدار) ایجاد می‌شود.
این موضوع در حالی است که نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالک شناخته می‌شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.
  نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاوران املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده
روال کار در بنگاه‌های املاک عمدتاً بدین نحو است که افرادی که درصدد فروش املاک خود هستند، مستقیماً به آژانس املاک مراجعه کرده و اعلام مشخصات ملک خود، شرایط فروش ملک را به آنها بیان می‌کنند یا از طریق آگهی‌های روزنامه این اقدام را انجام می‌دهند.
  نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاوران املاک متناسب با شرایط خریداران
دسته اول از خریداران، شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس‌ها مراجعه می‌کنند و در ابتدا خود با مشاوران آژانس‌ها وارد گفت‌وگو می‌شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاوران، ممکن است آنها را به بساز و بفروش‌هایی که خودشان نیز شریک آنها باشند، معرفی کنند.
اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل‌های فوق را به آنها می‌دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می‌کنند.
در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می‌کنند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع‌نامه‌های چاپی را به آژانس‌های املاک ارایه می‌کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی وارد کند.  دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش‌ها باشند که عمدتاً خانه‌های کلنگی و زمین‌ها را از طریق مشاوران املاک از فروشنده خریداری می‌کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاوران در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می‌شوند، متمرکز است. دسته سوم از خریداران نیز همان مشاوران املاک هستند.
 برخی مشکلات انجام معاملات در آژانس‌های املاک
مشاوران آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد، از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می‌کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می‌گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند.
در این صورت خریداران با فروشنده‌ای مواجه می‌شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می‌کند. برای رفع این مشکل کافی است سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع‌نامه عادی می‌توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
 امکان الزام فروشنده به انجام تشریفات ثبتی
در پاسخ به این پرسش باید گفت که اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می‌شود، تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم‌الاجرا است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی در قالب سند رسمی و اسناد عادی وجود ندارد.
بر این اساس، بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. در نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی، از انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
به عنوان ضمانت اجرای قوی می‌توان در بیع‌نامه تنظیمی شرط کرد که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی‌کند و در هر صورت معامله معتبر است اما خریدار می‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند.
چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می‌تواند معامله واقع‌شده را ثبت رسمی کند.
برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع‌نامه‌ها قسمتی برای امضای شهود قرار داده شده است که توصیه می‌شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.



طبقه بندی: حقوق مدنی،
برچسب ها: مشکلات حقوقی در معاملات معارض،
دنبالک ها: سایت معاونت حقوقی و امور مجلس،

تاریخ : سه شنبه 3 فروردین 1395 | 01:52 ب.ظ | نویسنده : قباد رستم پور | نظرات
بررسی احكام فقهی و حقوقی كودكان نامشروع(قسمت اول)
بررسی احكام فقهی و حقوقی كودكان نامشروع(قسمت دوم)
جنگ سایبر از منظر حقوق بین‌الملل بشردوستانه
مجازات ضرب و جرح در قوانین
مجازات نزاع و درگیری در قانون مجازات اسلامی
مرجع اصلاح تغییر سن کجاست؟
دستاوردهای حکومت جهانیِ ذخیره الهی
برابری دیه زن و مرد در قانون مجازات اسلامی مصوب 92
حضور وراث جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت
جبران خسارت قاضی، الفبای تکریم حقوق شهروندی
حق و حقوق کارگران در قانون کار
آیا زنان شاغل مستحق دریافت نفقه هستند؟
آزادی و گناه بعد از ظهور
رأی شماره های ۵۱۲ الی ۵۱۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض و بهای خدمات مصوب شوراهای اسلامی شهرهای کلاله، شهر قدس، صفادشت، گالیکش، شهریار، هشتگرد و ایلام در خصوص عوارض حق الارض و اجازه تأسیسات شهری، حق بهره برداری و حق عبور تأسیسات شهری از تاریخ تصویب
حقوق، آزادی و دولت الکترونیک
..........
"یا الثارت الحسین(ع)"
هر آنچه در مورد مهریه ۱۱۰ سکه ای باید بدانید
چگونگی پیگیری سوء استفاده از عکس های خصوصی در فضای مجازی
نمونه دادنامه و استفاده صحیح از قوانین و استنادات در اصدار دادنامه
آیا می توان برای جنین وصیت کرد؟
آیا پرداخت مهریه در نکاح موقت الزامی است ؟
چگونگی تعقیب کیفری چک بلا محل به زبان ساده
بررسی عدالت از دیدگاه امام علی(ع) با تكیه بر نهج البلاغه (قسمت دوم)
بررسی عدالت از دیدگاه امام علی(ع) با تكیه بر نهج البلاغه(قسمت اول)
لطفا از دیگر مطالب نیز دیدن فرمایید
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


  • رزمندگان